近期，公募REITs市場(chǎng)波動(dòng)引發(fā)了投資者的關(guān)注。截至2023年6月30日，中證REITs收盤指數(shù)的年內(nèi)跌幅超過(guò)20%，跑輸滬深300指數(shù)年內(nèi)漲跌幅。產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs有9支產(chǎn)品，是公募REITs市場(chǎng)數(shù)量最多的類別品種，在二級(jí)市場(chǎng)也表現(xiàn)出分化態(tài)勢(shì)。

業(yè)績(jī)與偶發(fā)事件疊加，流動(dòng)性不足是下跌原因

【資料圖】

據(jù)了解，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs二級(jí)市場(chǎng)的下行，首先是受到了2023年1季度部分項(xiàng)目業(yè)績(jī)不達(dá)預(yù)期同時(shí)疊加了偶發(fā)事件，引起了投資者對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的焦慮與悲觀情緒。其次公募REITs市場(chǎng)投資者以機(jī)構(gòu)投資者為主，已發(fā)行產(chǎn)品機(jī)構(gòu)投資者占比普遍較高，導(dǎo)致交易市場(chǎng)流動(dòng)性不足、交易活躍度低；目前公募REITs仍在發(fā)展初期，市場(chǎng)體量小，機(jī)構(gòu)投資者的減持會(huì)對(duì)REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生強(qiáng)烈沖擊。而持續(xù)下跌又進(jìn)一步動(dòng)搖投資者對(duì)估值定價(jià)的判斷，也觸發(fā)了部分機(jī)構(gòu)投資者的止損線，同類機(jī)構(gòu)投資者的投資策略趨同，在增量進(jìn)場(chǎng)資金有限的情況下進(jìn)一步加劇了流動(dòng)性問(wèn)題。偶發(fā)事件導(dǎo)致悲觀情緒擴(kuò)散蔓延，個(gè)別產(chǎn)品的異動(dòng)傳導(dǎo)到其他REITs。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯

應(yīng)站在歷史發(fā)展的高度，看待公募REITs市場(chǎng)在試點(diǎn)階段的波動(dòng)，更加深刻的認(rèn)知產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是指為了發(fā)展某個(gè)或多個(gè)特定產(chǎn)業(yè)而建立的一個(gè)空間區(qū)域，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)集聚了相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)、機(jī)構(gòu)和資源。其核心優(yōu)勢(shì)在于：

1.集聚效應(yīng)：產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過(guò)集聚相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)、資本與資源，形成了規(guī)模經(jīng)濟(jì)和集聚效應(yīng)。企業(yè)之間相互合作、相互促進(jìn)，能夠?qū)崿F(xiàn)資源的共享和互補(bǔ)，提高整體效率和競(jìng)爭(zhēng)力；

2.專業(yè)服務(wù)支持：產(chǎn)業(yè)園區(qū)通常配備有專業(yè)化的服務(wù)機(jī)構(gòu)和支持設(shè)施，如技術(shù)研發(fā)中心、孵化器、加速器等，為各類企業(yè)提供全方位的創(chuàng)新、研發(fā)和運(yùn)營(yíng)支持。這些服務(wù)可以幫助企業(yè)在全生命周期內(nèi)提升技術(shù)水平、降低研發(fā)成本，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；

3.優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施：產(chǎn)業(yè)園區(qū)會(huì)在建設(shè)初期就提供完善的基礎(chǔ)設(shè)施，包括道路交通、供電供水、通訊網(wǎng)絡(luò)等，為企業(yè)提供良好的工作和生活環(huán)境。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)還可以根據(jù)需要進(jìn)行定制化的設(shè)施建設(shè)，滿足企業(yè)特定的需求；

4.創(chuàng)新與協(xié)同創(chuàng)新：產(chǎn)業(yè)園區(qū)通常是一個(gè)集聚了各類創(chuàng)新主體的場(chǎng)所，包括企業(yè)、高校、研究機(jī)構(gòu)等。這種集聚可以促進(jìn)不同主體之間的交流與合作，形成創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)和協(xié)同創(chuàng)新效應(yīng)。

5.政策支持和優(yōu)惠政策：為了促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和吸引企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)園區(qū)通常會(huì)享受一系列的政策支持和優(yōu)惠政策，為企業(yè)提供了更加有利的發(fā)展環(huán)境和條件。

這些特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)通過(guò)時(shí)間的積累，可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)、降低成本、提高創(chuàng)新能力，提升競(jìng)爭(zhēng)力并加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，園區(qū)資產(chǎn)在此過(guò)程進(jìn)行經(jīng)濟(jì)收益形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。可以看到，北京、上海、深圳、蘇州、武漢、杭州、合肥都通過(guò)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，分別形成了各自的區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)與核心競(jìng)爭(zhēng)力，并在產(chǎn)城融合的方向取得了巨大的成就，塑造了各自強(qiáng)大的城市體系。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT漸回穩(wěn)定

產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)存在周期、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中業(yè)績(jī)總是會(huì)有高低起伏，投資者與經(jīng)營(yíng)管理者都需要面對(duì)各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)與波動(dòng)，平衡長(zhǎng)中短期利益。對(duì)基金管理人而言需要做好透明、有效的信息披露，加強(qiáng)多層次投資者關(guān)系建設(shè)，多跟投資者溝通底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)理念與方式，日常經(jīng)營(yíng)分析，打開大門做生意，同時(shí)也要關(guān)注底層資產(chǎn)的租戶結(jié)構(gòu)，到期分布，成本效率等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的合理性，只有這些基礎(chǔ)扎牢了，單個(gè)項(xiàng)目才有可能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。新資產(chǎn)的并購(gòu)擴(kuò)募也很重要，公募REITs本質(zhì)仍是具有高分紅的權(quán)益類資產(chǎn)，擴(kuò)募是公募REITs的重要屬性，打開擴(kuò)募空間，發(fā)揮管理人的運(yùn)營(yíng)能力，才能真正發(fā)揮公募REITs對(duì)于底層資產(chǎn)優(yōu)化與運(yùn)營(yíng)的能力，發(fā)揮其盤活資產(chǎn)的功能。對(duì)于投資者而言則需要獨(dú)立的、理性的看待經(jīng)營(yíng)波動(dòng)，不盲目悲觀。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一個(gè)賣時(shí)間的產(chǎn)品，更加看重經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期性與連續(xù)性。從市場(chǎng)近期發(fā)布的臨時(shí)公告看，各個(gè)項(xiàng)目都在積極消化空置面積，出臺(tái)緩釋風(fēng)險(xiǎn)辦法，并取得了相當(dāng)正面的租賃進(jìn)展，經(jīng)營(yíng)情況漸回穩(wěn)定。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT投資機(jī)會(huì)顯現(xiàn)，有望迎來(lái)上升動(dòng)力

據(jù)某華南投資者透露，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)方面，站在當(dāng)前時(shí)間點(diǎn)，市場(chǎng)超跌之下不少個(gè)券已經(jīng)具備了明顯的估值優(yōu)勢(shì)，正在積極挖掘錯(cuò)殺所帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)。一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)個(gè)券以及四只存量REITs擴(kuò)募的超募，仍在一定程度上驗(yàn)證了投資者對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)的認(rèn)可。隨著擴(kuò)募環(huán)節(jié)的打通，REITs一級(jí)半市場(chǎng)料將迎來(lái)更多的參與機(jī)會(huì)，二級(jí)市場(chǎng)或也將根據(jù)擴(kuò)募屬性、管理人運(yùn)營(yíng)能力、擬擴(kuò)募資產(chǎn)質(zhì)量等邏輯，迎來(lái)更多交易機(jī)會(huì)，回歸理性長(zhǎng)期投資價(jià)值顯現(xiàn)。底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，市場(chǎng)有望迎來(lái)上升動(dòng)力。

本文源自：金融界

作者：基金君

標(biāo)簽：