舊改，一直是樓市中重要的變數(shù)。

伴隨著舊改的關(guān)鍵詞，往往是好地段、體量大、配套完善、價(jià)格有競(jìng)爭(zhēng)力。

說(shuō)白了，舊改一旦能孵化成功，殺出來(lái)的融資商品房往往能卷到這片區(qū)域。

(資料圖片)

舊改最大的問(wèn)題就是慢。

現(xiàn)在，房企做舊改就像以前打魔獸刷副本，每關(guān)都有個(gè)S級(jí)的Boss守著。

終于等到商品房要入市的時(shí)候，一看“我去，魔獸都要停服了...”

去年末，我們統(tǒng)計(jì)了十幾個(gè)可能會(huì)在2023年入市的舊改，像冼村、新市頭、雙沙、南浦等等。

無(wú)一例外，他們上半年全都鴿了。

于是，2023年接近過(guò)半，我們重新整理了一份大家關(guān)注度比較高，問(wèn)比較多的幾個(gè)舊改項(xiàng)目聊聊近況。

這一批舊改都很可能在年內(nèi)入市，不少已經(jīng)出了戶型，只等預(yù)售證、土地證了。

有珠江新城的Last Dance，另類小清新的羅邊，準(zhǔn)備投票推平的鶴洞...

花樣很多，慢慢看。

冼村舊改

由于辦公室在獵德附近，我每天上班都會(huì)經(jīng)過(guò)冼村舊改。

眼看著它有一會(huì)，沒(méi)一會(huì)的施工，確實(shí)挺唏噓的。

作為一個(gè)2015年正式全面啟動(dòng)，總投資高達(dá)150億的舊改，因?yàn)楦鞣N原因，推進(jìn)得比較慢。

不過(guò)有一說(shuō)一，隔壁安置房亮燈的村民，是越來(lái)越多了。

今年，融資區(qū)終于有了眉目。

3月份，保利以協(xié)議出讓的方式，拿下兩宗建設(shè)用地，據(jù)說(shuō)準(zhǔn)備年內(nèi)就動(dòng)工。

項(xiàng)目命名為保利天御，計(jì)劃建設(shè)3棟54F的超高層住宅，產(chǎn)品定位豪宅，戶型建面約240-450㎡。

按照20萬(wàn)+的吹風(fēng)價(jià)來(lái)算，上車價(jià)要接近半個(gè)小目標(biāo)，瞄準(zhǔn)的是城市塔尖人群。

作為珠江新城最后一個(gè)住宅新盤，保利天御不太缺客戶，稀缺性就是價(jià)值的體現(xiàn)。

入市可能性☆☆☆，關(guān)注度☆☆☆☆☆，影響力☆☆☆☆☆

新市頭舊改

案名為方圓濱江壹號(hào)，是一個(gè)位于客村的超小型舊改。

項(xiàng)目占地僅有2.7公頃，規(guī)劃了7棟34-39層的高層住宅，包括回遷房、政府安置房以及商品房。

其中，商品房住宅主要在A1#、A2#兩棟，貨量只有280套。

目前，透露出的戶型有建面約93平-104平2+1房?jī)蓮d兩衛(wèi)、107平三房?jī)蓮d兩衛(wèi)以及132平四房?jī)蓮d兩衛(wèi)。

項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)是望廣州塔+客村地鐵站旁邊，通勤和景觀都不錯(cuò)。

廣州塔，從來(lái)不缺爆點(diǎn)，旁邊的樓盤一樣。

項(xiàng)目吹風(fēng)11萬(wàn)/平，上車價(jià)估計(jì)在1000萬(wàn)左右。

不過(guò)，內(nèi)部比較復(fù)雜，有底商+回遷房+政府房源，對(duì)于1000萬(wàn)+的客戶來(lái)說(shuō)，私密性不夠。

四季和頌賣的不錯(cuò)，可能更加給開發(fā)商帶來(lái)了信心。

280套左右的貨量，開發(fā)商不急，反正等風(fēng)來(lái)。

這個(gè)盤，造勢(shì)造了兩年多，要怎么賣只取決于開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的研判。

入市可能性☆☆☆☆☆，市場(chǎng)關(guān)注度☆☆☆，影響力☆☆☆

雙沙舊改

上一個(gè)巨無(wú)霸舊改萬(wàn)科黃埔新城入市后，市場(chǎng)反響還不錯(cuò)，不由得讓大家期待雙沙舊改的入市。

然而，以雙沙合作方合景、天倫的財(cái)務(wù)實(shí)力，沒(méi)法獨(dú)自推進(jìn)舊改。于是，他們找來(lái)了知識(shí)城做大股東。

三家開發(fā)商都需要商品房快速入市回血，所以項(xiàng)目年內(nèi)跑出來(lái)問(wèn)題不大。

雙沙位于老黃埔的中心區(qū)域，向西走一點(diǎn)是文沖，向東走一點(diǎn)是廟頭。

公共交通上，擁有13號(hào)線雙崗站以及5號(hào)線東延線雙沙站雙地鐵配置。

值得注意的是，雙沙有好幾塊居住用地可以南向望江，這是很多老黃埔舊改沒(méi)有的。

這也是一個(gè)巨無(wú)霸項(xiàng)目，建新總建筑面積近240萬(wàn)平，勢(shì)必會(huì)沖擊整個(gè)老黃埔市場(chǎng)。

不要忘了，建面570萬(wàn)平的黃埔新城，還在賣第一期組團(tuán)！還有城投入主后的廟頭，也在搶時(shí)間。

這幾個(gè)大型舊改，估計(jì)能打架好幾年。

整體來(lái)看，雙沙位置更好，還有江景+雙地鐵，定位肯定會(huì)比幾個(gè)盤要高一點(diǎn)。

雙沙定價(jià)肯定是會(huì)鉆，城光漲價(jià)后和臻瓏府星航之間的空子。

部分望江組團(tuán)，估計(jì)會(huì)和內(nèi)部不望江的組團(tuán)拉開價(jià)差。

在廣州城區(qū)，南向望江=貴。

入市可能性☆☆☆☆，市場(chǎng)關(guān)注度☆☆☆☆，影響力☆☆☆☆

鶴洞舊改

這么多年來(lái)，由于不少留守戶沒(méi)有簽約，鶴洞舊改一直推進(jìn)不順利。

4月份，鶴洞村準(zhǔn)備強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)這一難題，投票強(qiáng)制收回土地，拆除建筑。

鶴洞舊改體量不大，如果一切順利，商品房年內(nèi)能跑出來(lái)。

鶴洞舊改位于鶴洞大橋橋腳，廣鋼和廣船的中間，一江之隔就是海珠。

廣船均價(jià)都已經(jīng)賣到8萬(wàn)+，甚至有大戶型賣到了10萬(wàn)+，廣鋼的朗閱也賣到了7萬(wàn)/平。

鶴洞，這個(gè)比較偏精品的項(xiàng)目，論居住、江景打不過(guò)廣船，論配套打不過(guò)廣鋼，要想打廣船和廣鋼，只能從價(jià)格上下手了。

要知道，今年荔灣芳村特別卷，14個(gè)新盤嗷嗷待哺，鶴洞想分一杯羹，不容易啊。

入市可能性☆☆☆，市場(chǎng)關(guān)注度☆☆☆，影響力☆☆

小坪舊改

這個(gè)是老熟人了，項(xiàng)目案名為佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)。

從2020年籌備入市到現(xiàn)在，融資一期組團(tuán)已經(jīng)封頂了，項(xiàng)目還沒(méi)開盤。

下面這張圖，是我們?cè)谌ツ?月踩盤時(shí)候拍的...

主要原因還是佳兆業(yè)沒(méi)錢，拿不到土地證和預(yù)售證。

項(xiàng)目首期戶型為建面約79-123平的3-4房，吹風(fēng)價(jià)5.5-6.5萬(wàn)/㎡。

小坪舊改屬于泛白云新城板塊，但其實(shí)離白云湖很近。

相對(duì)白云湖，小坪的位置更好、有地鐵、有學(xué)校，還是一個(gè)大片區(qū)的舊改推進(jìn)，但想在如今的市場(chǎng)，賣到6萬(wàn)+，屬于是在夢(mèng)里了。

現(xiàn)階段，3.5-4.2萬(wàn)/平的白云湖和7-8萬(wàn)/平的白云新城，樓市去化表現(xiàn)算不上優(yōu)秀，佳兆業(yè)想賣得好，也只能被迫卷。

小坪舊改的體量有大約9000戶，還是舊改孵化的，價(jià)格上能做比較大的浮動(dòng)，有戰(zhàn)略空間。

近期，有粉絲在群里爆料：“小坪已經(jīng)復(fù)工了”

現(xiàn)在就看佳兆業(yè)能不能咬咬牙，把土地證和預(yù)售證啃下來(lái)了。

入市可能性☆☆☆☆，市場(chǎng)關(guān)注度☆☆☆☆，影響力☆☆☆☆

羅邊舊改

案名為星河·盛世錦城，這個(gè)項(xiàng)目前兩天聊過(guò)，就不展開太多了。

總結(jié)一下，拿了土地證，融資區(qū)項(xiàng)目突破正負(fù)零，展示中心也搞得差不多了。

已經(jīng)接近拿證，很有可能是這一批里最快開盤的項(xiàng)目。

相對(duì)于創(chuàng)新城其它的越秀新盤，羅邊舊改距離7號(hào)線板橋地鐵站更近，低密度+低樓層的居住舒適度要更好，教育配套上則要稍微弱一點(diǎn)。

這個(gè)項(xiàng)目離還沒(méi)開盤的星匯錦城很近，有粉絲評(píng)論說(shuō)：“這是錦城之戰(zhàn)，盛世錦城VS星匯錦城！”

值得注意的是，羅邊有個(gè)融資地塊的容積率甚至只有2.09，在一堆容積率4-5的糙漢舊改里，是個(gè)罕見的小清新。

羅邊也沒(méi)什么產(chǎn)業(yè)任務(wù)，現(xiàn)階段創(chuàng)新城吃好琶洲、大學(xué)城、萬(wàn)博的外溢，就夠這幾個(gè)盤活的滋潤(rùn)了。

一句話，好好賣樓。

入市可能性☆☆☆☆☆，市場(chǎng)關(guān)注度☆☆☆☆，影響力☆☆☆

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