近年來，一系列房地產調控正在深刻改變中國房地產的開發(fā)格局,以高融資、高杠桿為主的周轉模式逐步被淘汰，行業(yè)迎來精細化運營、產品力提升為主的管理模式。機構預計，政策拐點正在逼近，潛在的寬松措施可能將陸續(xù)出臺，行業(yè)迎來了觸底反彈的關鍵時機。

目前，房地產板塊依舊處于估值底部，行業(yè)從周期屬性極強的金融股，逐步過渡到社會配套服務商的價值股，此時正是投資布局的關鍵時機。國泰君安認為，市場預期將發(fā)生一次重大轉變，對于穩(wěn)健經營的房企帶來重大利好。

地產板塊長期價值修復

“房住不炒”大環(huán)境下，以“穩(wěn)定”為主基調的政策持續(xù)出臺。

日前，央行在新聞發(fā)布會中指出，央行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產信貸平穩(wěn)審慎管理政策，保持房地產信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

隨著銀行矯正對房企偏緊的信貸措施、房地產貸款投放提速，房企資金壓力或將緩解。國金證券在研報中指出，地產政策層面全方位嚴格調控的艱難時期已經過去，未來地產股估值受到壓制的最大因素將有邊際改善。

大摩市場分析師也認為，政策拐點正在逼近，潛在的寬松措施將陸續(xù)出臺，但“房住不炒”的政策不會變。

值得一提的是，目前房地產板塊依舊處于估值底部，大多數房企的動態(tài)市盈率已跌至5倍以下。以行業(yè)龍頭碧桂園為例，其最新動態(tài)市盈率僅為3.6倍。

“殺跌潮”加速行業(yè)洗牌

在估值修復行情中，相關個股有望獲取估值提升的機會。機構普遍認為，經歷了前期的大浪淘沙，一批資金鏈穩(wěn)定的公司將脫穎而出。

自2017年以來，境外發(fā)債備受房企青睞，發(fā)行美元債也逐漸成為各房企進行融資的重要方式之一。時至今日，美元債償債的高峰期已經到來。

克而瑞地產研究數據顯示，2021-2023年，100家典型房企的到期美元債均在3000億元以上，償債壓力越來越大。由于房企普遍采用“借新還舊”的模式，今年依舊有多家房企發(fā)行美元債進行償債，有的甚至以高額融資成本來換取周轉機會。在今年各房企發(fā)行的美元債中，絕大多數的利率都超過了10%。

下半年至今，三大國際評級機構密集下調房企評級及展望共130余次，甚至部分未出現債務違約的企業(yè)也遭遇評級下調。在此背景下，穆迪和惠譽均維持對碧桂園的投資級評級，實屬難得。

上述機構分析，這是基于碧桂園依舊維持低杠桿水平。2021年上半年，碧桂園的凈負債率為49.7%，較去年底下降了5.9%;有息負債總額也下降至3242億元，其中短期負債占比由29.5%下降至26.8%，現金短債比也提升至2.1倍。同時，公司在手現金余額高達1862.4億元，完全覆蓋短期負債。

今年上半年，碧桂園融資成本較去年底下降了17個基點，僅為5.39%，維持在均線之下。中指研究院的數據顯示，2021年前九月，行業(yè)累計融資總額的平均利率約為5.58%。

最新融資方面，碧桂園于7月13日發(fā)行的美元優(yōu)先票據，利率僅2.7%;5月份發(fā)行的美元債的利率低至3.125%。兩筆美元債均是長期債券，分別于2026和2025年到期，無短期償債壓力。

行業(yè)資源向龍頭集中

從行業(yè)格局來分析，無論是前期的調控升級，還是如今的信貸平穩(wěn)管理政策，都在順應長期穩(wěn)健、規(guī)范的監(jiān)管需求，而這些將促使行業(yè)資源進一步向優(yōu)質企業(yè)靠攏，推動優(yōu)質房企長期穩(wěn)健運行。

國泰君安證券謝皓宇團隊分析，市場在短期存在利空出盡的預期，但股價走勢將進一步分化，房企大量退出和剩余房企坐收漁利將同時存在，股價呈現兩極分化，看好長期價值的國企和優(yōu)秀民企，具備50%以上修復空間。

基本面是資本考察的重要因素之一，即在房地產市場整體降溫的環(huán)境下，銷售業(yè)績能否穩(wěn)定增長。

以碧桂園為例。公司公告顯示，2021年前三季度，碧桂園權益合同銷售金額達到4482億元，累計權益銷售面積 5226萬方，略超去年同期水平;公司權益合同銷售金額已連續(xù)9個月實現累計同比增長。

梳理過往業(yè)績。2018年至2020年，碧桂園營收分別為3811億元、4867億元、4639.2億元;凈利潤346.2億元、395.5億元、350億元，穩(wěn)中有升;2021年上半年，營收同比增長26.6%至2354億元，凈利潤同比增長6%至150億元。

“回款率”是評判房企的重要指標之一。今年上半年，碧桂園權益物業(yè)銷售現金回籠2727.9億元，權益回款率為90%，處于行業(yè)領先水平，而這已經是其連續(xù)6年回款率超過90%。

穩(wěn)健的背后，是公司的高土儲優(yōu)勢。根據中指院數據，碧桂園在2021年前九個月的拿地金額總計1294億元，拿地面積達3716萬平方米;累計新增全口徑貨值為3105億元，持續(xù)鞏固規(guī)模優(yōu)勢。按區(qū)域劃分，碧桂園繼續(xù)聚焦長三角、大灣區(qū)、環(huán)渤海、長江中游、川渝五大都市圈，穩(wěn)步推進戰(zhàn)略布局。

從凈資產收益率(ROE)來看，碧桂園近幾年該指標均超20%，在頭部房企中處于領先地位，體現了公司較強的盈利能力。

基于高投資回報率，碧桂園近期公告稱，將于11月26日派發(fā)半年期股息每股0.25港元。這是碧桂園今年的第二次進行分紅派息。

而對于碧桂園的未來發(fā)展前景，研究機構廣泛看好，并做出“買入”或“增持”評級。國信證券分析：“碧桂園業(yè)績穩(wěn)增，銷售在高基數下保持韌性，財務表現穩(wěn)健，實現高質量增長，充足的可售資源也保證了公司未來的發(fā)展”。(謝亦楠)

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