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上周五，幾只產權類REITs產品均出現了不同程度的下跌，其中包括前期漲幅居前、備受投資者關注和追捧的張江REIT。筆者翻閱張江光大園上市以來的歷史業績，發現該項目整體出色，且在上市后持續穩步提升，未來可期。

近期，張江REIT披露了一季報，其所投資的張江光大園項目在今年3月底的出租率較2022年底出現一定下滑，可能引發投資者顧慮。筆者翻閱了張江光大園上市以來的歷史業績，發現該項目還是相當出色的，且在上市后持續穩步提升。2022年更是在復雜多變的環境中頂住了外部壓力，完成了17800余方（約占項目總可租賃面積的41%）面積的續租和新租，出租率水平在2022年底以前一直穩定在90%以上。此番出租率下滑的主要原因是有一家大租戶于年末到期且沒有續租，而整個一季度商業活動仍處于恢復階段，市場新增需求不足，疊加春節假期的因素，因此影響了租賃的進度。而外部管理機構目前也“已書面洽談和儲備了一定數量的租戶”，預計二季度“租賃進程將逐步加快并超越一季度的相關表現。”同時筆者發現，雖然2023年一季度的項目出租情況表現不佳，但基金的可供分配金額環比上升了22%，主要是管理人使用了留存于基金賬面的部分期初現金對可供分配收益進行了補充，盡可能降低了項目短期經營波動對基金現金分派穩定性的影響。

其實，出租率的波動和下滑在傳統產業園區運營過程中并不少見，在張江光大園項目上也非首次，該項目在18年的時候也曾發生過類似的情況，當時依托項目良好的區位優勢，加上項目運營方積極的運營管理，在合理時間內將出租率恢復到了正常水平，同時優化了租戶結構，提升了租金水平，實現了資產價值的提升。因此，這次的租賃調整雖然給項目短期運營帶來了壓力，但也為項目提供了優化租戶結構，降低集中度風險的機會，有利于項目長期的經營穩定和價值提升。

作為上海成熟產業園區的標桿區域和存量市場份額占比最高的片區之一，張江的產業園區對投資人始終保持著較高的投資吸引力。根據公開信息，張江區域在今年一季度已有包括金創大廈和宏源科創在內多單以保險資金為主要買家的大宗成交。根據相關公告，張江REIT也將通過擴募方式購入張江區域內的張潤大廈項目，若持有人大會審議通過、擴募實施完成，張江REIT將獲得新的穩定現金流資產，補充基金的可分配收益，同時也將提高張江REIT的投資分散度，降低經營風險，使基金獲得更加穩健的運營表現。

在筆者看來，張江REIT的基本面和發展前景預期穩定，短期來看租賃調整為項目創造提升運營的機會，長期來看項目仍具備較高的投資價值。目前短期的二級市場回調使得投資者的應激情緒得以釋放，也為長期看好張江REIT投資價值的投資者創造了加入投資的機會。

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